Quando si confrontano due offerte di mutuo, il primo numero che salta all'occhio è quasi sempre il tasso pubblicizzato. Ma nei documenti della banca i tassi sono due, TAN e TAEG, e misurano cose diverse. Capire la differenza evita di scegliere un mutuo che sembra più economico solo perché sposta parte del costo altrove.
Cos'è il TAN
Il TAN (Tasso Annuo Nominale) è il tasso di interesse puro applicato al capitale prestato. È il numero che, insieme a importo e durata, determina la rata: è quello che usa il piano di ammortamento alla francese per dividere ogni rata tra quota interessi e quota capitale.
Il TAN però non dice nulla di tutto quello che paghi oltre agli interessi: spese di istruttoria, perizia, incasso rata, assicurazioni obbligatorie. Due mutui con lo stesso TAN possono avere un costo complessivo molto diverso.
Cos'è il TAEG
Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) esprime in percentuale annua il costo totale del finanziamento: interessi più le spese obbligatorie legate al mutuo. È pensato proprio per rendere confrontabili offerte costruite in modo diverso, ed è per questo che la banca è tenuta a indicarlo nel PIES, il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato che ricevi prima di firmare.
Cosa entra di solito nel TAEG
- Interessi calcolati al TAN.
- Spese di istruttoria della pratica.
- Perizia dell'immobile.
- Spese di incasso rata, se previste.
- Assicurazioni richieste come condizione per ottenere il mutuo.
Restano invece fuori alcune spese che non dipendono dalla banca, come l'onorario del notaio: per avere il quadro completo dell'acquisto vanno aggiunte a parte, come spieghiamo nella guida alle spese accessorie del mutuo.
Quale tasso guardare per scegliere
Per confrontare offerte diverse il numero giusto è il TAEG: un mutuo con TAN più basso ma spese alte può avere un TAEG più alto di un concorrente con TAN leggermente superiore e spese azzerate. Il TAN resta utile per un'altra domanda, cioè quanto pagherai di rata ogni mese.
Attenzione a confrontare TAEG omogenei: stesso importo, stessa durata e stesso tipo di tasso. Il TAEG di un mutuo variabile è calcolato sui parametri di oggi e cambierà con l'andamento dell'Euribor, mentre quello di un fisso resta valido per tutta la durata.
Una differenza ampia è un campanello d'allarme
Se tra TAN e TAEG c'è una distanza molto più ampia rispetto alle altre offerte che stai valutando, quasi sempre ci sono spese o polizze che pesano più del normale. Vale la pena chiedere il dettaglio voce per voce: alcune spese sono negoziabili, e le polizze facoltative non possono essere imposte come condizione.
Una volta acceso il mutuo, su Reflexi puoi inserirne TAN e durata e vedere il piano di ammortamento completo, con la quota di interessi e di capitale di ogni singola rata.