Chi compra casa per la prima volta tende a ragionare quasi solo sul prezzo dell'immobile e sull'anticipo necessario, dimenticando una voce che può pesare diverse migliaia di euro in più: le spese accessorie. Conoscerle in anticipo evita brutte sorprese a ridosso del rogito, quando ormai è tardi per riorganizzare il budget.
Le spese notarili
Il notaio redige l'atto di compravendita e, se c'è un mutuo, anche l'atto di mutuo con l'iscrizione dell'ipoteca a garanzia della banca — due atti distinti, spesso rogitati nella stessa seduta, ciascuno con un proprio onorario. Il costo varia in base al valore dell'immobile e al notaio scelto (gli onorari sono liberamente negoziabili), ma è quasi sempre la voce singola più consistente tra le spese accessorie.
Le imposte legate all'atto
Se acquisti da un privato paghi imposta di registro, ipotecaria e catastale, con aliquote agevolate se si tratta di prima casa (e aliquote piene, più alte, altrimenti). Se acquisti da un'impresa costruttrice l'operazione è spesso soggetta a IVA invece che a imposta di registro proporzionale, con un meccanismo diverso — la differenza tra i due regimi può cambiare sensibilmente il conto finale, motivo per cui vale sempre la pena farselo spiegare con chiarezza prima di firmare un preliminare.
Le spese legate al mutuo
- Perizia dell'immobile — la banca fa valutare l'immobile da un tecnico indipendente prima di erogare il mutuo, per verificare che il suo valore giustifichi l'importo richiesto.
- Istruttoria bancaria — un costo fisso o percentuale che copre l'analisi della pratica da parte della banca.
- Imposta sostitutiva sul mutuo — dovuta sull'importo finanziato, con aliquota agevolata per la prima casa rispetto al regime ordinario.
Un'ultima voce, se coinvolta un'agenzia
Se l'acquisto passa da un'agenzia immobiliare, la provvigione (di solito una percentuale del prezzo, spesso dovuta sia da chi compra che da chi vende) va sommata a tutto il resto — e va contrattata prima, non dopo aver già trovato la casa giusta.
Quanto incidono in totale
Come ordine di grandezza indicativo, le spese accessorie complessive (notaio, imposte, perizia, istruttoria, eventuale agenzia) si aggirano spesso tra il 7% e il 12% del prezzo dell'immobile, con forti variazioni in base a prima/seconda casa, provenienza da privato o costruttore, e città. Vale sempre la pena farsi fare un preventivo scritto dal notaio prima del rogito, non dopo.
Pianifica il costo reale, non solo la rata
Anche con la garanzia statale per gli under 36 che riduce l'anticipo richiesto sul mutuo, le spese accessorie restano a carico di chi acquista e vanno preventivate a parte. Su Reflexi puoi tracciare il piano di ammortamento reale del mutuo una volta acceso, insieme a tutte le altre uscite legate all'acquisto della casa.