Se hai un mutuo in Italia, quasi certamente lo stai rimborsando con il metodo di ammortamento alla francese: è lo standard usato dalla grande maggioranza delle banche italiane, ed è il motivo per cui la tua rata mensile resta identica dal primo all'ultimo mese, anche se la composizione interna cambia continuamente.
Il principio: rata costante, proporzione variabile
Ogni rata è formata da due parti: la quota capitale (quanto stai davvero restituendo del debito) e la quota interessi (il costo del prestito per quel mese). Nell'ammortamento alla francese la somma delle due resta sempre uguale, ma il loro peso reciproco no.
All'inizio del mutuo il debito residuo è alto, quindi gli interessi maturati su quella cifra sono alti: la maggior parte della rata va a pagare interessi, e solo una piccola quota riduce davvero il capitale. Con il passare degli anni il debito residuo scende, quindi scendono anche gli interessi maturati mese per mese, e la quota capitale cresce di conseguenza — pur restando la rata sempre identica.
Un esempio numerico
Un mutuo di 150.000€ a 25 anni con tasso fisso al 3,5% ha una rata mensile di circa 751€. Nella prima rata, circa 438€ sono interessi e solo 313€ riducono il capitale. Nell'ultima rata, la proporzione si ribalta quasi completamente: pochi euro di interessi, quasi tutto capitale. Ecco perchĂ© negli anni iniziali il debito residuo scende così lentamente rispetto a quanto ci si aspetterebbe guardando solo l'importo pagato.
Perché conta saperlo
Capire questa meccanica cambia il modo in cui guardi al tuo mutuo. Un pagamento extra fatto nei primi anni pesa molto di più sugli interessi complessivi che pagherai, proprio perché in quel momento il debito residuo (e quindi la base su cui maturano gli interessi futuri) è ancora alto — è uno dei motivi per cui vale la pena valutare un'estinzione parziale anticipata quando possibile (ne parliamo in dettaglio in questo articolo).
Vale anche per i mutui cointestati: se possiedi il 50% di un immobile, la tua quota reale di capitale e interessi va calcolata sulla tua percentuale di proprietà , non sulla rata intera — un dettaglio che molti strumenti di calcolo generici ignorano.
Vedere il tuo piano di ammortamento reale
Su Reflexi il piano di ammortamento del tuo mutuo è calcolato mese per mese sul tuo tasso e la tua quota di proprietà reale, con la simulazione di quanto risparmieresti estinguendolo in anticipo, oggi o a una data futura.