Se hai acceso un mutuo qualche anno fa e oggi trovi in giro condizioni migliori — un tasso più basso, uno spread più conveniente — non sei costretto a restare con la banca originaria fino alla scadenza. Lo strumento che permette di cambiare banca mantenendo il mutuo si chiama surroga (o portabilità del mutuo).
Come funziona
Con la surroga, una nuova banca estingue il debito residuo verso la banca originaria e lo sostituisce con un nuovo contratto, alle condizioni concordate con te — stesso importo residuo, stessa garanzia ipotecaria (che viene semplicemente trasferita, non ricostituita da zero), ma tasso, spread e durata possono cambiare. Puoi anche scegliere di passare da variabile a fisso o viceversa in questo passaggio.
Perché è sempre gratuita
La legge (nota informalmente come Bersani-bis, legge 40/2007) stabilisce che la surroga non può comportare alcun costo per chi la richiede: niente spese di istruttoria, niente penali di estinzione anticipata sul mutuo originario, niente nuove spese notarili a proprio carico per il trasferimento dell'ipoteca. La banca originaria, inoltre, non può rifiutarsi né opporre condizioni: non serve il suo consenso, solo una comunicazione.
Surroga o rinegoziazione: non è la stessa cosa
Un'alternativa spesso confusa con la surroga è la rinegoziazione: resti con la stessa banca, che accetta di modificare le condizioni del tuo mutuo esistente (di solito solo se sei un cliente in regola con i pagamenti). È più semplice sulla carta, ma la banca originaria non ha nessun obbligo di proporti condizioni realmente competitive, visto che non rischia di perderti come cliente — motivo per cui, prima di accettare una rinegoziazione, ha senso verificare cosa offrirebbe il mercato con una surroga.
Quando conviene farla
Conviene valutarla seriamente quando il divario tra il tuo tasso attuale e le condizioni di mercato è consistente e hai ancora diversi anni di durata residua davanti — più tempo resta, più anni di risparmio sugli interessi puoi ottenere dal cambio. Vale anche la pena calcolare l'impatto sul piano di ammortamento, visto che nei primi anni la quota interessi pesa di più sulla rata.
Su Reflexi puoi confrontare rapidamente cosa cambierebbe nel tuo piano di ammortamento reale con un tasso diverso, così hai un numero concreto — non solo una sensazione — prima di iniziare le pratiche con una nuova banca.