Quando una banca valuta una richiesta di mutuo, guarda due cose separate: quanto puoi permetterti di rimborsare ogni mese (il tuo rapporto debito/reddito) e quanto vale davvero la garanzia che stai offrendo, cioè l'immobile stesso. Questo secondo aspetto ha un nome preciso: LTV, loan to value.
Come si calcola
LTV è il rapporto tra l'importo del mutuo richiesto e il valore dell'immobile, espresso in percentuale — attenzione: il valore è quello stimato dalla perizia bancaria, che non sempre coincide esattamente con il prezzo pattuito con il venditore. Un mutuo di 160.000€ su un immobile perizia a 200.000€ ha un LTV dell'80%.
Perché conta così tanto per la banca
Più l'LTV è alto, più basso è il margine di sicurezza della banca se in futuro dovesse rientrare del credito rivendendo l'immobile (ad esempio in caso di insolvenza prolungata): con un LTV al 90%, basta un calo del valore dell'immobile del 10-15% perché il valore di garanzia scenda sotto il debito residuo. Con un LTV al 60%, lo stesso calo lascia comunque un margine consistente.
L'effetto pratico sulle condizioni offerte
Per questo motivo, a parità di ogni altro fattore, un LTV più basso (cioè un anticipo iniziale più alto) porta quasi sempre a condizioni di tasso migliori, mentre richieste con LTV molto alto (sopra l'80%) sono valutate con più cautela, quando non richiedono garanzie aggiuntive per essere accettate.
Perché esistono le garanzie statali sull'LTV alto
Misure come la garanzia statale prima casa per gli under 36 esistono proprio per rendere sostenibile un LTV altissimo (fino al 100%, quindi senza anticipo) per la banca: lo Stato si fa garante di una parte del rischio che altrimenti la banca non accetterebbe facilmente da sola, permettendo comunque l'accesso al credito a chi non ha ancora accumulato un capitale iniziale.
Due indicatori diversi, entrambi da conoscere
DTI e LTV rispondono a domande diverse: il DTI dice se puoi sostenere la rata con il tuo reddito, l'LTV dice quanto è solida la garanzia offerta rispetto al prestito. Una banca valuta entrambi insieme prima di decidere condizioni ed esito della richiesta.
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